¿COMPRAR O ALQUILAR?

¿Es el momento adecuado?

La compra de su vivienda habitual puede ser la inversión más importante de su vida.

Durante muchos años, esta operación supondrá un impacto importantísimo en su economía doméstica y representará la mayoría de su patrimonio neto. El tipo de vivienda, su ubicación y entorno también influirán en su estilo de vida. Es una compra que no se puede realizar sin el debido análisis.

Y la primera decisión que debe tomar es si se encuentra en el momento adecuado para comprar su casa.

¿Comprar o alquilar?

Ser propietario de su vivienda es algo sagrado en España. Constantemente nos repiten eso de que alquilar es tirar el dinero, dando a entender que la compra siempre es preferible al alquiler.

Es cierto que comprar una vivienda depara muchas ventajas. La primera, que es una buena inversión a largo plazo. Las mensualidades de la hipoteca le obligan a ahorrar todos los meses y, al cabo de 20 ó 30 años, poseerá un bien que vale mucho dinero. A partir de entonces, no pagará ni cuotas ni alquileres y, si es necesario, podrá utilizar la vivienda para financiar su jubilación u otro gasto importante. Dentro de  varios años las cuotas de la hipoteca representarán menos dinero con relación a la subida general del coste de la vida, mientras que los alquileres se actualizan anualmente con el IPC, y además pueden dispararse cuando tenga que renegociar su contrato o firmar otro.

Tampoco puede desestimar la seguridad que le proporciona tener un techo propio, sin preocuparse de que el casero no le renueve el contrato o le suba mucho el alquiler, y una vez pagada la hipoteca su familia estará protegida si vienen tiempos malos. No padecerá el problema de pagar un alquiler cuando se jubile y sus ingresos sean menores. Y si la casa es suya, podrá hacer las reformas que desee o decorarla como quiera.

Todas estas son buenas razones para comprar, pero en ciertas situaciones puede tener más sentido económico alquilar.

Una vivienda en propiedad ata mucho a sus dueños. No se sentirá con la misma libertad si  tiene que cambiar de residencia por razones familiares o laborales. Si no logra vender la casa con facilidad, se verá obligado a hacerlo por debajo de sus expectativas o tendrá que pagar dos hipotecas o una hipoteca y un alquiler. Muchos pierden buenas oportunidades en su carrera profesional por carecer de movilidad geográfica.

En cuanto a lo de que alquilar es tirar el dinero, recuerde que el alquiler también tiene ventajas. Ser propietario supone, además de las cuotas de la hipoteca, una serie de gastos que ni se recuperan ni aportan ninguna ventaja fiscal. Seguros de hogar, impuestos, mantenimiento y gastos de comunidad representan importantes desembolsos a los que está obligado el dueño. Cuando se vive de alquiler, estos gastos suelen cubrirlos los caseros.

Al precio de venta de la casa hay que añadir una serie de gastos asociados a la compraventa y formalización del préstamo hipotecario, que corren normalmente a cargo del comprador.

• Tasación
• Notarías
• Gestoría
• Verificación registral
• Comisiones de apertura o de subrogación
• Impuestos sobre la constitución de la hipoteca
• IVA o impuesto de transmisiones
• Seguros

¿Cuánto tiempo piensa vivir en la vivienda? 

- El factor determinante

Los gastos totales de la operación suponen, de media, alrededor del 10% del importe financiado. Es decir,  para una hipoteca de 200.000 €  tendría que desembolsar unos 20.000 € en gastos no recuperables (además de la entrada y del IVA). ¿Cuántos meses de alquiler representa ese importe?

Tenga en cuenta que estos gastos de hipoteca se pagan en el momento de formalizar el préstamo, independientemente de si se va a quedar en la casa durante un año o treinta. Además, durante los primeros años de la hipoteca estará pagando sobre todo intereses (también son gastos), sin apenas amortizar el capital.

En condiciones normales de mercado, el valor de las viviendas crece despacio. Si piensa quedarse menos de cinco años y luego vender la casa, puede perder dinero.

Compruebe lo que más le interesa con la calculadora.

¿Puede permitírselo ahora?

Aunque parezca obvio, antes de nada debe saber si cuenta con los ahorros suficientes para adquirir una vivienda. Muchos se limitan a calcular la cuota de la hipoteca y se olvidan de que es necesaria una buena cantidad de dinero líquido.

La entrada: Cuente con que la entrada representa en torno al 20% del precio total de la vivienda. Las entidades financieras suelen prestar el 80%  del valor de tasación de la casa (máximo legal). Fíjese que hemos dicho del valor de tasación y no del precio de la vivienda. Es decir, si compra a buen precio puede ser que el 80% del valor de tasación sea más que el 80% del precio. Si compra a un precio mayor que el valor de tasación posiblemente tendrá usted que aportar más del 20% del precio de venta.

Ejemplo ilustrativo:

Una vivienda tiene un precio de venta de 300.000 €, sin embargo está tasada en 270.000 €. Un banco, en caso de conceder un préstamo hipotecario, por regla general sólo dará, como máximo, 216.000 € (el 80% de 270.000). El comprador tendrá que pagar como entrada el resto (84.000 €), además de los gastos de formalización del préstamo (como media el 10% de 216.000 € = 21.600 €). Es decir, para comprar esta casa, habrá que contar con aproximadamente 105.600 € antes de contratar una hipoteca.

Para mucha gente, el pago de la entrada, y no la cuota mensual, es el mayor obstáculo para adquirir una vivienda.

Si no se trata de la primera vez que compra una vivienda habitual, sino que ya tiene otra casa para vender, los ingresos de esta venta probablemente cubran el capital inicial necesario, siempre que logre venderla antes de comprar la nueva.

Hay que tener en cuenta que si vende la casa antigua por más dinero del que pagó (incluyendo gastos correspondientes de compra y de venta), generará una plusvalía por la diferencia. Si no compra otra casa, tendrá que pagar impuestos sobre esta plusvalía en la declaración de la renta de ese año (se considera una ganancia patrimonial). Sin embargo, si reinvierte la cantidad de la plusvalía en la compra una nueva vivienda habitual dentro de un plazo de dos años, puede aplicarse la exención por reinversión y se ahorrará el pago de estos impuestos. Si no logra vender la primera casa hasta después de comprar la nueva, podrá aplicar la exención por reinversión de forma retroactiva.

Fuente: finanzasparatodos.es