jueves, 11 de mayo de 2017

DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL LOCAL Y NEGOCIO
  1. El derecho sobre la cesión o el traspaso del local
  2. La cesión del contrato de arrendamiento de local
  3. La configuración de la renta en el arrendamiento del local
  4. La fianza en el contrato de arrendamiento de local de negocio
  5. Las obras realizadas en el local de negocio
  6. La venta del local arrendado
  7. La resolución o extinción del contrato de arrendamiento de local
  8. Las reclamaciones judiciales por el contrato de arrendamiento de local

El derechos del propietario del local de negocio

ARRENDAMIENTOS de Local de negocio , se regulan por la Ley 29/1994, son aquellos contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industrial, comercio o deO enseñanza con fin lucrativo.
Quedan excluidos   y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las leyes procesales comunes, los arrendamientos de locales de negocio para la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos, así como los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.
El contrato de arrendamiento de Local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que lo sea de buena fe, a título oneroso, adquiera de un titular inscrito en el Registro de la Propiedad sin advertencia sobre el arrendamiento y que inscriba su derecho.


Cesión del contrato y subarriendo de local de negocio

Si en la finca arrendada se ejerce actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca sin el consentimiento del arrendador, pero deberá notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubiera concertado.
El arrendatario tiene derecho a una elevación del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de cesión del contrato o subarriendo total de la finca arrendada.

Indemnización al arrendatario del local de negocio

El rechazo a renovar el arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, ofrecido por el arrendatario con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, por un mínimo de cinco años más y a precio de mercado (se considera esta renta la que acuerden las partes; o, en su defecto, la que determine el árbitro designado por las partes), le dará a éste un derecho a una indemnización a cargo del arrendador.

La renta en el contrato de arrendamiento de local

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler del local, se pacta libremente por las partes.
Salvo acuerdo en contra, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.
Por otra parte, el pago debe efectuarse en el lugar y por el procedimiento que acuerden ambas partes (por ejemplo, en metálico, por domiciliación bancaria, mediante ingreso en cuenta… etc.); si no se acuerda nada al respecto, deberá realizarse en efectivo y en el local.
Por su parte, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario un justificante o recibo del pago, salvo que éste resulte debidamente acreditado por otros procedimientos (por ejemplo, con el resguardo del ingreso bancario).
Respecto a la actualización de la renta, la ley establece que, durante los 5 primeros años de duración del contrato, la renta se incrementará o disminuirá (lo que es bastante poco probable) de conformidad a la variación que en su caso experimente el Índice de Precios al Consumo (IPC); así, la renta se incrementará si sube el IPC o disminuirá si éste lo hace.
La actualización de la renta se realiza transcurrido el año de vigencia del contrato mediante una sencilla operación matemática que consiste en multiplicar el importe de la renta por el porcentaje de IPC publicado por el Instituto Nacional de Estadística correspondiente al mismo mes en el que se celebró el contrato.
Destacar que la renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.

La fianza en el contrato de alquiler de local 

Salvo que las partes pacten lo contrario, a la firma del contrato, el arrendatario está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a 2 mensualidades de la renta que se establezca.
La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en el local (y que no deriven de un uso habitual o corriente).
El importe de la fianza se debe devolver íntegramente al inquilino cuando finalice el contrato siempre y cuando entregue el local al propietario en perfecto estado. Si los desperfectos aludidos se producen, del importe entregado en concepto de fianza se descontarán los gastos de su reparación.
La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.
Si la fianza no se devuelve cuando finalice el contrato, el inquilino podrá reclamar no sólo la devolución de su importe sino también el de los intereses que haya generado.

Cesión del contrato y el subarriendo

Si en la finca arrendada se ejerce una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de que el propietario preste su consentimiento.
Sin embargo, el inquilino deberá comunicar al propietario que ha realizado la cesión o el subarriendo, en el plazo de un mes desde que se produzca y es conveniente que lo haga por cualquier medio que le permita acreditar que lo ha remitido y su recepción, por ejemplo, por burofax, por carta notarial… etc.
La cesión del contrato es la transmisión que realiza el arrendatario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona, mientras que el subarriendo es el ‘arrendamiento’ que realiza el inquilino de todo o parte del local que él utiliza.
En estos casos, el arrendador tiene derecho a incrementar la renta un 10 % si el subarriendo es parcial (de una parte del local) o un 20 % si se produce la cesión o el subarriendo es total (de la integridad del local).
Si se produce la fusión, transformación o escisión de la sociedad que figura como titular del contrato de arrendamiento, el propietario del local también tiene derecho a incrementar la renta en un 20 %.

Obras en el local de negocio

Una fuente constante de problemas en los contratos de arrendamiento suele plantearse con relación a las obras: cuáles puede o no puede hacer el inquilino, quién debe abonarlas, qué obras debe realizar el propietario de forma obligatoria, si tiene derecho o no a incrementar la renta… etc.
Para solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer lugar, entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y las mejoras.
Las obras de conservación
El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar el local y pueda ser utilizado normalmente por el inquilino, salvo que el deterioro lo haya causado éste o el local haya quedado destruido por causas de las que no es responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto…) El arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.
Por su parte, el inquilino deberá abonar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario del local.
Si la realización de las obras de conservación del inmueble no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá que tolerarlas; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no puede utilizar a causa de las mismas.
Cuando las obras deban realizarse de forma urgente para evitar daños graves e inmediatos, podrá efectuarlas el inquilino (siempre que se lo comunique al propietario) y tendrá derecho a que éste le restituya su importe.
Por último, si las obras de conservación han sido ordenadas por la autoridad competente y su realización no permite utilizar el local, el arrendatario podrá optar por suspender o extinguir el contrato sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
La suspensión del contrato implica que tanto el plazo de duración del contrato como la obligación de pagar la renta, se detienen hasta el fin de las obras.

Las obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad de local y de los que lo utilizan.
Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta que concluya el contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene que tolerarlas como en el caso de las obras de conservación; si se prolongan durante más de 20 días, el inquilino también tiene derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.
En estos casos, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 3 meses de antelación, el objeto de las obras, su comienzo, duración y coste previsible.
Una vez recibida esta comunicación, el arrendatario podrá desistir del contrato en el plazo de 1 mes, salvo que estas obras apenas afecten al local. Si el arrendatario opta por desistir del contrato, éste finalizará en el plazo de 2 meses sin que en este tiempo puedan iniciarse las obras.
Si el inquilino decide soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.
Por su parte, el arrendatario no puede realizar sin el consentimiento del arrendador (expresado por escrito), obras que modifiquen la configuración del local o provoquen una disminución de su estabilidad o seguridad. En ambos casos el propietario podrá exigir que el arrendatario reponga el local a su estado original.
La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de la renta vigente.

La venta del local arrendado: los derechos del arrendatario

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones.
El inquilino, por su parte, dispondrá sobre el mismo de un derecho de adquisición preferente o de tanteo y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.
Si el propietario no hace el ofrecimiento del local al arrendatario, lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió a un tercero; a este derecho se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta del local.
El inquilino no dispondrá de los derechos de tanteo y retracto cuando el local arrendado se venda de forma conjunta con los restantes locales o viviendas propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando los distintos propietarios de un inmueble vendan a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales que componen el mismo.
Por su parte, la persona que compra un local que se encuentra arrendado, adquiere igualmente los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendador, por lo que está obligada a respetar las condiciones del contrato de arrendamiento hasta que éste se extinga.
Es muy frecuente en la práctica, la inclusión de una cláusula en el contrato en virtud de la cual el arrendatario renuncia expresamente a estos derechos. Esta cláusula será válida si el contrato de arrendamiento se ha pactado por una duración superior a los 5 años.

Resolución del contrato de arrendamiento: ¿Cuándo puede resolverse el contrato? 

Resolución del contrato de arrendamiento: ¿Cuándo puede resolverse el contrato? La extinción del contrato de arrendamiento
La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del periodo de tiempo; en segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino podrán solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que no cumplan sus respectivas obligaciones. Así:
El propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:
  • No paga la renta o la fianza.
  • Subarrienda o cede a un tercero el local y no lo comunica al propietario.
  • Causa daños en el local intencionadamente o realiza obras sin consentimiento del propietario.
  • Realiza en el local actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:
  • No realiza las reparaciones necesarias para conservar el local en las condiciones necesarias para que pueda ser utilizado.
  • Le perturba en la utilización del local.
En último lugar, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador y por la declaración de ruina realizada por la administración competente.

La indemnización por la extinción del contrato

Si el contrato de arrendamiento se extingue por el transcurso del plazo de su duración, y ésta ha superado los 5 años, el arrendatario tiene derecho a percibir del arrendador una indemnización (siempre que éste haya manifestado con 4 meses de antelación que no va a renovar el contrato por otros 5 años más)
Generalmente esta indemnización se pacta pero si no hay acuerdo entre las partes, la ley prevé el nombramiento de un árbitro para su determinación.
Si el arrendatario, dentro de los 6 meses siguientes a la extinción del contrato, inicia la misma actividad comercial en otro local, la indemnización aludida consistirá en los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela.
Si el arrendatario inicia una actividad diferente en otro local o no inicia ninguna actividad, y el arrendador o un tercero inician en el local la misma actividad que antes había desarrollado el inquilino o una similar, la indemnización consistirá en 1 mes de renta por cada año que haya durado el contrato con un máximo de 18 mensualidades.
En la práctica, en las cláusulas del contrato de arrendamiento suele incluirse la renuncia expresa del arrendatario a la percepción de esta indemnización.

La subrogación en el contrato de arrendamiento

La subrogación es la sustitución de una persona por otra dentro del contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular.
Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino e implica un cambio en la titularidad del contrato de arrendamiento a diferencia de lo que ocurre en los casos de cesión o subarriendo:
  • En la persona del propietario: Se produce en aquellos casos en los que, por ejemplo, el arrendador vende a una tercera persona el local arrendado. En estos supuestos, el comprador está obligado a respetar íntegramente las condiciones del contrato de arrendamiento que permanecerá en vigor hasta que se agote su periodo de duración.
  • En la persona del inquilino: La situación más destacada es su fallecimiento señalando al respecto que no implica la extinción del contrato de arrendamiento.
Así el heredero o legatario que continúe en el ejercicio de la actividad comercial puede subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario fallecido hasta la extinción del contrato. Esta situación no da derecho al arrendador a incrementar la renta.
La subrogación debe comunicarse por escrito al propietario en el plazo de 2 meses desde el fallecimiento del arrendatario.

Las reclamación judicial: El Desahucio del local

En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas… etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario, a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitarán por el juicio verbal:
  • En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino del inmueble propiedad del arrendatario) por falta de pago de las rentas.
  • En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de su plazo de duración.
  • Las reclamaciones por la falta de pago de la renta independientemente de la cantidad que se reclame.
Excepcionalmente, el arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas siempre que el importe de estas cantidades no supere los 30.050,61 €. En caso contrario, el procedimiento judicial aplicable será el ordinario.
Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas se archivarán si antes de la vista, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se detiene o enerva la acción de desahucio.

Arrendamiento de local de negocio a extranjeros 

Los beneficios que la Ley de Arrendamientos concede, serán aplicables a los inquilinos, arrendatarios y subarrendatarios extranjeros, sin ningún tipo de cortapisas legales, por la aplicación de la vigente Ley de arrendamientos urbanos, el único requisito es que el extranjero, para gozar de los derechos correspondientes, como cualquier otro ciudadano del territorio español, es que debe tener el permiso de residencia en vigor.




miércoles, 21 de diciembre de 2016

¿Caduca la licencia de actividad?

Licencia de apertura de un local en Salamanca

Cuando queremos abrir un negocio en un local tenemos la posibilidad de alquilar un local nuevo, uno vacío sin actividad o realizar un traspaso de un negocio que ya funciona.

Para los emprendedores y startups la elección del local se convierte en un proceso complejo y lento por el desconocimiento de los pasos a seguir provocado por la falta de información al respecto.

Uno de los factores esenciales para escoger un local es informarse primero de las normativas nacionales, autonómicas y locales que afectarán a nuestro tipo de negocio en esa zona de la ciudad. Es importante empezar con los trámites y gestionarlo todo antes de empezar la casa por el tejado, en algunos casos podríamos pagar un traspaso o alquilar un local que luego no pudiesen albergar la actividad que queremos realizar.

En este post nos vamos a centrar en las licencias de actividad ya existentes, no en la petición de una licencia nueva para abrir un negocio. Además las licencias pueden ser de dos tipos diferentes dependiendo de si se trata de una actividad inocua o calificada. Las licencias para actividades calificadas son las más complicadas ya que incluye las actividades que son molestas, insalubres o peligrosas. Es el caso de la hostelería, determinados comercios o actividades industriales.

Traspaso de un local en Salamanca

El caso más común es aquel en el que una nueva empresa o inquilino traspasa ese local. Pueden suceder varias casuísticas, pero el primer consejo antes de alquilar o traspasar ese local es ir al registro del ayuntamiento para comprobar la situación real del local; que licencia tiene vigente, para que uso y si cuenta con alguna sanción.

Otros casos posibles son que el local sea vendido o heredado junto con la licencia, en cuyo caso la licencia podría o no aprovecharse dependiendo de si hacen falta obras o de si la actividad va a cambiar.

Caducidad de la licencia de actividad

Las licencias de actividad no tienen una fecha de caducidad como tal, la manera de que dejen de ser vigentes es por inactividad del negocio o cierre por más de 6 meses, o por realizar modificaciones en las condiciones del local o en su actividad.

Por lo tanto, si queremos realizar ese traspaso, tendremos que tener en cuenta que la licencia del local es para la misma actividad que vamos a ejercer nosotros, que no han detenido su actividad durante más de 6 meses, y que solo necesitemos realizar obras menores. En ese caso, simplemente realizaríamos un cambio de titularidad

 




en el ayuntamiento, pero en el caso de que no se cumplan los otros puntos la licencia habría caducado, o necesitaríamos pedir una nueva igualmente por no cumplir los requisitos.

Multas por no tener licencia de apertura

Las multas suelen imponerse a nivel local o autonómico por lo que puede variar en los diferentes puntos de España. En Sevilla por ejemplo oscilan entre 300 euros las leves y 3000 euros las más graves. Carecer de la licencia municipal de apertura conlleva una multa de 3000 euros que es la superior, mientras que el incumplimiento de algunas condiciones de la licencia o contar con elementos no autorizados supone una multa de 1000.  Además no cumplir con el horario de cierre es una multa de 600 euros y la contaminación acústica 300.
Sin embargo, la multa por no tener la licencia de apertura en Madrid puede rondar entre los 150 y 6000 euros dependiendo del municipio, dimensiones del local o la actividad a la que se dedica.

Información fundamental para decidir el local

En el caso de las licencias de actividad y apertura, se trata de un trámite que debe ser apoyado desde el principio por un profesional competente que nos informe de todos los detalles y nos ayude con la selección de local y documentación. Como el dicho, “más vale prevenir que curar”, el tema de las licencias es algo que puede afectar en gran medida a la apertura o continuidad de un negocio, por lo que es más rentable y eficiente invertir el dinero al comienzo para tramitar todo, que tener que buscar soluciones si algo sale mal.


       www.inmobiliaria-elbuho.com

jueves, 28 de abril de 2016

¿Qué gastos acarrea la compra de una vivienda nueva o usada en Salamanca?

A la hora de comprar una vivienda, con hipoteca o sin hipoteca, se suele recomendar contar con dinero “extra” ahorrado para hacer frente a los costes “adicionales”: impuestos que gravan la compraventa, gastos de la notaría, del registro de la propiedad o la tasación. Se aconseja tener unos ahorros cercanos al 10% del valor de la vivienda para afrontar con éxito estos costes “añadidos”
Cuando se toma la decisión de comprar una vivienda hay que tener claro que no sólo hay que hacer frente al pago del precio de la casa, sino que hay que pagar una serie de gastos obligatorios que giran en torno a la compraventa de la casa
- Tasación de la vivienda: en caso de solicitar una hipoteca para comprar la casa es necesario pagar a una tasadora para que efectué la tasación de la propiedad y así el banco sabrá el porcentaje de financiación que concederá en función del valor. El coste de la tasación dependerá del tipo de inmueble, con lo que la tasación puede costar entre 250 y 350 euros
- Gastos de notaría: los honorarios del notario están regulados por la administración y dependen del precio del inmueble. En el notario hay que pagar por dos escrituras, la de compraventa y la de la hipoteca. Por ejemplo, en una vivienda de 250.000 euros los gastos de la escritura de compraventa ascenderían a 400 euros. Si la hipoteca es de 175.000 euros, la escritura de la hipoteca supondría unos 300 euros
- Registro de la propiedad: inscribir las dos escrituras relacionadas con la compraventa de la vivienda en el registro de la propiedad también tiene un coste. Podría suponer unos 350 euros si se toma como ejemplo una vivienda comprada por 250.000 euros
- Impuestos: hay dos impuestos diferentes en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
    - Vivienda nueva: el impuesto que grava este inmueble es el iva del 10%. Por tanto, en una vivienda de 250.000 euros, el impuesto supondrá 25.000 euros
    - Vivienda usada: el tributo que grava este tipo de inmueble es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (itp) y varía en función de la comunidad autónoma pero oscila entre el 5% y el 10% del precio escriturado (entre 12.500 y 25.000 euros para el ejemplo anterior). Hay que recordar que hacienda puede reclamar un pago superior al comprador si considera que la vivienda vale más de lo que ha pagado por ella. La hacienda de cada ccaa cuenta con unas tablas de precios mínimos y sobre ellas calculan el itp mínimo que tiene que pagar una persona cuando compra una casa
Respecto al itp en algunas ccaa hay bonificaciones para familias numerosas. Por ejemplo, en la comunidad de Madrid el tipo al que se tributa por el itp es del 4% para las familias numerosas, siempre que se trata de la vivienda habitual
Tanto la vivienda nueva como la usada están sujetas al pago de otro impuesto que es el de actos jurídicos documentados (ajd) que supone el 1% del precio escriturado de la compraventa y otro 1% de la cuantía escriturada de la hipoteca
- Gestoría: la gestoría de la entidad financiera es la encargada de tramitar la liquidación de los impuestos y de realizar otros papeleos. Los gastos se sitúan en torno a los 250 euros



lunes, 14 de marzo de 2016

Los 10 consejos inmobiliarios para invertir con éxito en Salamanca.



El Búho inmobiliaria ha elaborado un decálogo de recomendaciones para llevar a cabo una buena inversión inmobiliaria en Salamanca.Ya sea comprar una vivienda, un local o una vivienda para alquilar.

1.- La inversión en vivienda residencial suele ser más rentable que la inversión en locales comerciales u oficinas en ciudades más pequeñas.

2.- Elegir una buena zona con perspectivas de revalorización, ya que supone el factor fundamental para realizar una inversión con éxito.

3.- Es fundamental estudiar detenidamente las expectativas de alquiler o de venta en la zona, dependiendo si la inversión es a largo o a corto plazo, respectivamente.

4.- En el caso de apostar por una vivienda antigua, es necesario que el
precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de
forma que sea posible obtener la rentabilidad deseada.

5.- Es aconsejable invertir en una zona dentro del mismo núcleo de población en el que se resida. Así se podrán gestionar personalmente las cuestiones menores que surjan.

6.- Las zonas cercanas a centros universitarios y los barrios de
expansión de las ciudades tiene una alta garantía de éxito a la hora de
adquirir una vivienda destinada al alquiler.

7.- Es muy importante tener en cuenta aspectos como el número de
dormitorios, la disponibilidad de ascensor y garaje, la antigüedad de la
 vivienda... Una vivienda en buen estado, perfectamente equipada y con
buena iluminación tiene muchas más posibilidades de ser alquilada o
vendida.

8.- El comprador se encuentra ante uno de los mejores momentos de la historia reciente para obtener un préstamo hipotecario en condiciones ventajosas debido a los bajos tipos de interés y a la guerra hipotecaria desatada.

9.- Hay que evitar invertir en comunidades o urbanizaciones donde los
gastos comunitarios sean muy elevados, estén repartidos entre pocos
vecinos, o tengan servicios de lujo.

10.- Es aconsejable contar con el asesoramiento de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria.




Con el mercado en pleno proceso de normalización y los precios estables, 2016 tiene todos los ingredientes para marcar un hito en el mercado inmobiliario después de años de penurias, tal y como recoge Idealista/news.
El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España ha elaborado un decálogo de recomendaciones para llevar a cabo una inversión inmobiliaria con éxito en el año que acaba de comenzar, ya sea comprar una vivienda, un local o una vivienda para alquilar.
1.- La inversión en vivienda residencial suele ser más rentable que la inversión en locales comerciales u oficinas en ciudades más pequeñas.
2.- Elegir una buena zona con perspectivas de revalorización, ya que supone el factor fundamental para realizar una inversión con éxito.
3.- Es fundamental estudiar detenidamente las expectativas de alquiler o de venta en la zona, dependiendo si la inversión es a largo o a corto plazo, respectivamente.
4.- En el caso de apostar por una vivienda antigua, es necesario que el precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que sea posible obtener la rentabilidad deseada.
5.- Es aconsejable invertir en una zona dentro del mismo núcleo de población en el que se resida. Así se podrán gestionar personalmente las cuestiones menores que surjan.
6.- Las zonas cercanas a centros universitarios y los barrios de expansión de las ciudades tiene una alta garantía de éxito a la hora de adquirir una vivienda destinada al alquiler.
7.- Es muy importante tener en cuenta aspectos como el número de dormitorios, la disponibilidad de ascensor y garaje, la antigüedad de la vivienda... Una vivienda en buen estado, perfectamente equipada y con buena iluminación tiene muchas más posibilidades de ser alquilada o vendida.
8.- El comprador se encuentra ante uno de los mejores momentos de la historia reciente para obtener un préstamo hipotecario en condiciones ventajosas debido a los bajos tipos de interés y a la guerra hipotecaria desatada.
9.- Hay que evitar invertir en comunidades o urbanizaciones donde los gastos comunitarios sean muy elevados, estén repartidos entre pocos vecinos, o tengan servicios de lujo.
10.- Es aconsejable contar con el asesoramiento de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria.  - See more at: http://periodicosinvierte.com/los-10-consejos-de-los-agentes-inmobiliarios-para-invertir-con-exito-en-2016#sthash.snENOVLA.dpuf
Con el mercado en pleno proceso de normalización y los precios estables, 2016 tiene todos los ingredientes para marcar un hito en el mercado inmobiliario después de años de penurias, tal y como recoge Idealista/news.
El Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España ha elaborado un decálogo de recomendaciones para llevar a cabo una inversión inmobiliaria con éxito en el año que acaba de comenzar, ya sea comprar una vivienda, un local o una vivienda para alquilar.
1.- La inversión en vivienda residencial suele ser más rentable que la inversión en locales comerciales u oficinas en ciudades más pequeñas.
2.- Elegir una buena zona con perspectivas de revalorización, ya que supone el factor fundamental para realizar una inversión con éxito.
3.- Es fundamental estudiar detenidamente las expectativas de alquiler o de venta en la zona, dependiendo si la inversión es a largo o a corto plazo, respectivamente.
4.- En el caso de apostar por una vivienda antigua, es necesario que el precio de compra sea lo suficientemente bajo y la reforma asequible, de forma que sea posible obtener la rentabilidad deseada.
5.- Es aconsejable invertir en una zona dentro del mismo núcleo de población en el que se resida. Así se podrán gestionar personalmente las cuestiones menores que surjan.
6.- Las zonas cercanas a centros universitarios y los barrios de expansión de las ciudades tiene una alta garantía de éxito a la hora de adquirir una vivienda destinada al alquiler.
7.- Es muy importante tener en cuenta aspectos como el número de dormitorios, la disponibilidad de ascensor y garaje, la antigüedad de la vivienda... Una vivienda en buen estado, perfectamente equipada y con buena iluminación tiene muchas más posibilidades de ser alquilada o vendida.
8.- El comprador se encuentra ante uno de los mejores momentos de la historia reciente para obtener un préstamo hipotecario en condiciones ventajosas debido a los bajos tipos de interés y a la guerra hipotecaria desatada.
9.- Hay que evitar invertir en comunidades o urbanizaciones donde los gastos comunitarios sean muy elevados, estén repartidos entre pocos vecinos, o tengan servicios de lujo.
10.- Es aconsejable contar con el asesoramiento de un Agente de la Propiedad Inmobiliaria.  - See more at: http://periodicosinvierte.com/los-10-consejos-de-los-agentes-inmobiliarios-para-invertir-con-exito-en-2016#sthash.snENOVLA.dpuf

martes, 21 de julio de 2015

Cómo saber si un piso está caro o barato en Salamanca (ejemplos)

Cuando nos enfrentamos a la compraventa o alquiler de una vivienda siempre nos asalta la misma duda: el precio, ¿es caro o barato? ¿cómo lo calculo?. Da lo mismo si eres el propietario, el comprador, el casero o el posible inquilino, todo el mundo duda sobre cuál sería el precio adecuado de una vivienda en venta o alquiler.
Te ofrecemos una tabla y una  fórmula con la que tú mismo podrás calcular una aproximación al que debería ser el precio de una vivienda, al que luego se le podría aplicar un ajuste al alza o a la baja en función las características concretas de cada casa, pero que al menos te colocará en un nivel de precios adecuado.
La clave se llama: PER
Los precios de venta y alquiler guardan siempre unas relaciones que varían en el tiempo pero que se pueden calcular:
a) Rentabilidad bruta por alquiler
Es el porcentaje resultante de dividir el dinero anual que obtenemos por una vivienda en alquiler entre su precio de venta. Así, por ejemplo, una vivienda que se alquile por 12.000 euros al año (1.000 euros/mes) y que valga 240.000 euros se dice que ofrece una rentabilidad bruta del 5% de acuerdo con esta fórmula:
(12.000/240.000) x 100 = 5%
b) El PER
Si hacemos la operación inversa de dividir el precio de venta entre el precio de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER (Price Earnings Ratio). Este dato equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o al número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante el alquiler en las condiciones actuales. Es un ratio universalmente aceptado para valorar activos como empresas, viviendas, etc.
El PER de la anterior vivienda sería 20 veces y el cálculo mediante el que se ha llegado a ese dato sería:
(240.000 / 12.000) = 20 veces
Tabla de equivalencia entre precio de alquiler y venta
De acuerdo con los datos anteriores, si tuviéramos dos de las tres cifras anteriores (precio venta, precio alquiler o PER), podríamos calcular la tercera. Como tenemos el dato de la rentabilidad bruta por alquiler de toda España ofrecida por el Banco de España (BdE), sólo nos falta conocer un dato fiable de alquiler o venta para poder calcular una aproximación de la otra variable.
Según el último informe del Banco de España (BdE), la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del cuarto trimestre de 2014 es del 4,7%. Esto equivale a decir que el PER es de 21,3 años o 256 meses
En resumen, si tenemos la seguridad de que una vivienda idéntica o muy parecida a la que nos interesa se alquila por un precio determinado, actualmente bastaría con multiplicar el precio del alquiler mensual por 256 meses para obtener un precio de venta aproximado adecuado. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por 256 meses obtendríamos que el precio de venta debería rondar los 384.000 euros en las condiciones actuales.
Del mismo modo, si tenemos una vivienda que podría venderse por 300.000 euros, bastaría con dividir entre 256 para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.171 euros mensuales.
Con estos datos ya podemos construir una tabla en la que se relacione el precio de alquiler con el precio de venta actual. Es importante saber que el PER o la rentabilidad por dividendo varían con el tiempo, por lo que habría que ir actualizando el cálculo de este dato para optimizar los cálculos. En los tiempos de precios inmobiliarios muy elevados, el PER era muy alto, mientras que ahora es más moderado.